近日（6月27日），圣博华康集团各园区项目及部门负责人一行来到汇橙集团进行交流考察活动，汇橙集团董事长何增强进行了热情接待。在座谈会上，何董事长就上海文创园区发展趋势与新形势下园区实践探析进行了心得分享。

 

 

座谈会一开始，汇橙集团董事长助理周琼瑞与大家探讨了上海文创园区的发展趋势。周琼瑞讲到——

 

 

今年6月底，‘红坊’将暂别申城了。上世纪50年代至90年代，它曾是钢铁生产基地，2004年华丽转身成为上海城市雕塑艺术中心，而从04年到2017年，它成为了上海标志性的文创园区之一，现在，它将再次转型升级，规划用3至4年时间建成以文化、艺术、商业为主题的综合社区。

 

 

这个事件可能是一个标志，上海文创园区的发展将进入一个新的阶段，但同时也提醒我们这些园区建设者，经过十多年的发展，那些曾经引领了国内风潮的，上海最早一批的文创园区，它们的租约都将陆续到期了，就像钢笔写着写着突然没墨水了一样，这个事件原本就在我们的意料之中，但真的发生了却又觉得有点突然。而新的阶段，新的起点，今后文创园区的发展还需要我们深思。

 

那么，上海文创园区的新机会将在哪里发生？上海文创园区新的发展方向又是什么？作为文创园区最早的一批开发建设者，汇橙也一直致力于文创产业和文创园区的研究和发动，对于未来发展趋势和方向的思考从未间断。

 

回顾上海文创园区的发展历程，上世纪九十年代末起，研发设计、建筑设计、文化传媒、咨询策划、时尚消费的产值逐年上升，上海文创产业保持快速增长，成为了上海文创园区发展的契机。

 

 

之后，上海的文创园区如雨后春笋般出现，进入了园区建设的高潮，截止至2015年底，登记挂牌的就有128家。而随着发展，园区开发者不再满足于单纯的办公空间租赁，园区功能逐渐深入产业——文创园区内出现了秀场空间，引入了各类创意活动，出现了服务平台性企业，对众多的创业企业进行孵化与扶持，园区不仅成为了产业链整合的场所，更参与共创。

 

 

文创产业的快速、持续发展成就了上海文创园区最初的出现和发展，从此开始，更新、转型和拓荒就已经成为了文创园区的内在基因和继续发展的契机。园区设施的更新、园区业态和入驻企业的调整、开发商的易主，既成为了新的挑战，也带来了新的机遇；在上海中心城区可供改造的工业遗存空间所剩无几的情况下，一方面原纯商业空间和商务空间陆续出现了文创化的尝试，同时，宝山、松江、青浦等非中心城区的工业遗存资源丰富，机会，或许就在这里发生。

 

 

发现了新的机遇，该朝着哪个方向进行发展呢？在思考这个问题的时候，我们始终坚信，无论如何发展，文创园区都不应该是背离初衷的——文创产业的终极目标始终不是城市，而是城市中的人，是让越来越多的人参与到文创中来，享受文创带来的更美好的生活，开发建设文创园区的目的也应该是这样的，因此，无论以何种新的内容来丰满今后的园区，用何种新的方式或者新的理念来运营今后的园区，都应该是从这个时代的人的需求出发。

 

从汇橙自己的成功实践出发，我们认为“四区融合发展”正是符合时代所需的发展理念。

 

 

所谓的“四区融合发展”，从字面进行解释，是指文创园区不仅是园区的概念和属性，而是将园区打造成为三创园区（科技创新、文化创意、智力创业）、生态景区、人文街区和创意社区，四区的属性、功能和空间复合叠加发展的载体，其核心思想是从人的需求出发，旨在让园区满足当下人们对于工作、生活和休闲的诉求，让园区自成生态。

 

我们常说，工作是为了更好的生活。我们引入青年社区、联合办公空间，降低年轻白领的商务成本；我们建设私藏博物馆、美术馆、秀场、体育、健身场馆等空间，满足人们对生活美学、健康、娱乐、社交等文化体验和文化参与的诉求；以庭院式、低密度的理念打造园区环境和景致，与自然教育机构展开合作，让人们能够在城市中享受自然的空气，参与自然营造；我们与城市共享休闲娱乐设施和空间，让园区成为城市周边居民休闲漫步的社区。

 

 

我们创造这样的园区产品，不仅是站在一个园区开发者的角度进行思考，我们以生活在同一个城市里的人的角度出发，为城市里的人带来他们对工作、休闲和生活的所有向往。

 

而关于在新形势下，如何打造文创园区，董事长何增强讲到——

 

 

产业转型升级和城市有机更新为园区的发展提供了时代机遇。

 

产业转型升级是文创园区发展的内在（第一）驱动力。其内涵不是摒除、抛弃旧产业，而是提升、优化原产业。其中，产业转型升级中的“升级”包含了产业之间的升级，也包含了产业内的升级，产业间的升级是横向升级，即第一产业向第二产业和第三产业推进，而产业内升级则是纵向升级，是某一产业内部的加工和再加工程度逐步向纵深化发展，实现技术集约化，不断提高生产效率。而“转型”的核心是转变经济增长的“类型（方式）”，不是单纯的转行业，与转行业没有必然联系，是将粗放型的产业转型成为集约型产业，降低投入、能耗和污染，提升产出、质量和效益。

 

 

城市有机更新是文创园区发展的外在（第二）驱动力。城市有机更新不是简单粗暴的推倒重建新空间，而是合理柔性的利用改建旧空间。城市有机更新是对城市中已不适应一体化城市社会生活的地区作必要的改建，使之重新发展和繁荣，主要包括对建筑物等客观存在实体的改造，以及对各种生态环境、空间环境、文化环境、视觉环境、游憩环境等的改造与延续。

 

但同时我们也要客观的认识到，产业转型升级和城市有机更新都是城市发展到一定阶段的产物，上海中心城区已基本完成了产业转型升级，步入城市有机更新（空间更新）的阶段，其他城市则分别处于不同的阶段。而在这样的时代背景下，每个园区都有多种方式和可能，关键还是在于如何抉择。

 

 

在文创园区改造过程中，我们主要解决三个问题，及内容定位、空间规划和效益测算。

 

在内容定位方面，每个项目所处的城市都有各自的特色和优势，我们在进行“项目复制”或者全新项目的开发的时候，绝不能是照搬照抄的模式，收入水平的高低、消费关键的不同、文化和生活方式的差异都会使得园区或者企业出现“水土不服”的现象，因此，我们要向内求生存，立足本地市场，发挥自身优势，向外求提升，整合多方资源，促进融合发展。

 

 

在空间规划方面，我们比较容易进入这样一个误区，就是好看的就是受欢迎的，其实不然，项目的“颜值”固然重要，保留和发挥自身的建筑特色、空间的场所感、体验感，有自己的独特亮点，都能够提升项目的价值，但更重要的是，我们要让空间满足功能，功能满足业态，健康有序运行，符合发展需求。

 

在效益测算方面，作为园区的投资者和开发者，我们首先要算经济账，也就是进行投资收益率的测算，同时，我们也要算社会效益的帐，项目成功能够为政府、为社会带来什么，成功的项目也应该能够带来更多的就业、能够增加政府的财税收入，更重要的是，应该帮助促进产业的转型升级和城市有机更新的进程。

 

 

在总结时，何增强这样讲到——

 

汇橙和圣博华康都是最早进入文创园区建设领域的一批人，我们是这个领域的先行者、亲历者，更是探索者，探索，不仅是在当时，是在现在，更是在将来，探索并非一定带来成功，但成功必定离不开探索，探索是永不停止的。

 

之后，双方就文创园区的开发理念、团队建设和管理理念、服务如何创新、商业谈判等一系列问题进行了交流和探讨，收获良多。